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打死都不要提前还房贷? 有钱拿去投资

很多购房者买房的时候贷款,总是觉得每月还款有压力,有了钱就想提前还贷。于是就在到处咨询,到底什么时候提前还贷是划算的。专家的观点是,你买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,不需要提前还贷。

提前还贷并不能节约钱 有钱拿去投资

在当下的低利率政策下,房贷的4.9%的利率实际上是低于市场上主流的理财产品收益的,而且多数购房者都享受到了8.5折-9.5折不等的利率折扣,如果只是为了“不想欠银行钱”而提前还贷,反而是相对亏钱的。

普通购房者大多采取的等额本息还款,这种还款方式偿还的本金是逐年增加的,这意味着开始还款时,偿还的大多为利息。如果已经还款超过总贷款期限的一半,那么就已经还清了总利息的70%,这个时候再进行提前还款的话,已经不能节约多少利息了。

而等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

提前还贷 银行有算法“陷阱”

招商银行:不满一年而要提前还款的,要收取至少相对于实际还款额3个月的利息,而一年之后,则只需要一个月。

建设银行:不满一年而要提前还款的,要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%,两年到三年的,收取1%。

农业银行:农业银行贷款不满一年提前还款的,以本金*月利率收取,贷款一年后,不会收取违约金。

工商银行:贷款不满一年提前还款的,要收取提前还款额的5%,贷款满一年后提前还款,则和农业银行一般,不收取任何违约金。

中国银行:贷款不满一年提前还款的,收取不超过六个月利息的违约金,贷款满一年后提前还款,和农业银行一样,不收取违约金。

交通银行:对提前还款额有规定,至少为每月还款额的六倍,部分提前还款者可每年免费还款一次。

还贷压力只有前十年 不需要提前还贷

在中国,虽然你买房子的按揭时间不相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有压力的供楼期只有10年。改革开放以后,货币超发就成为常态,中国的货币供应量增速在2012年之前,平均比GDP增速快10个百分点。换句话说,假如GDP没有水分,人民币购买力平均每年贬值10%。

这就是说,如果你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时候的三分之一,也就是每月3500元了。

贷款利率表2019 央行基准利率
商业贷款(房贷、车贷) 税率
一年以下(含一年) 4.35%
一至五年(含五年) 4.75%
五年以上 4.90%
公积金贷款 税率
五年以下(含五年) 2.75%
五年以上 3.25%
存款利率表2019 央行基准利率
类别 期限 年利率
活期 随时存取 0.35%
定期 3个月定期 1.10%
6个月定期 1.30%
1年定期 1.50%
2年定期 2.10%
3年定期 2.75%
零存整取 1年 1.35%
3年 1.55%