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等额本金和等额本息的区别

目前的房贷还款方式有两种:等额本金还款法和等额本息还款法。许多人对这两种还款方法不甚了解,选择还款方式的时候往往是一头雾水,随便一选,以至于在贷款方面吃了暗亏,到还款的时候才追悔莫及。

等额本金和等额本息的区别

1、二者相比,在贷款期限、金额和利率相同的情况下,在还款初期,等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算,等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

2、等额本金还款方式适合有一定经济基础,能承担前期较大还款压力,且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项,方便安排收支,适合经济条件不允许前期还款投入过大,收入处于较稳定状态的借款人。

通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。

例:李先生买了一套商品房,面积120平米,他向银行贷款60万,还款期限为20年,年利率为基准利率6.5%,现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析:

等额本金和等额本息哪个适合提前还款

等额本金前期还的本金多、利息支出少,显然更适合。

等额本息前期每个月还款额度中,本金额度少,利息额度较多,不适合提前还款。

等额本金和等额本息哪个划算

等额本息利息总额会比等额本金利息总额高出接近14万元左右。所以,等额本金还款较为划算。

等额本金的特点

每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多 ,然后逐月减少,越还越少

等额本息的特点

每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小

等额本金的利弊

等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息,也就是说未付的利息也要计息,这好像比“利滚利”还要厉害。在国外,它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。

等额本息的利弊

等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻,它只对剩余的本金(贷款余额)计息,也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算,而只有本金才作利息计算。

等额本金:本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减;等额本息:本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。既然同样情况下等额本金法还的利息少,是不是就要首选等额本金的还款方式呢?答案是不一定的,掌握以下五条原则,选择合适的还款方式才是最重要的。

方法/流程

1、生活幸福感:刚开始还款时,等额本金方式每月的还款额比较高,还款压力比等额本息大,因此,要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看,今天的幸福感比多还的几万元重要,建议在还款初期不要给自己太大的压力;

2、考虑货币的时间价值:等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高,早期负担重;等额本息则有更高的财务杠杆,用更少的钱翘起了更大规模的资产;

3、考虑是否要出售房产:如果房产打算短期(在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内)持有,升值变现后往往等额本息还款法的投资收益率更高;

4、考虑开始还款时的年纪:如果你40岁,今后的十几年间,随着年龄增长收入会进入下行区间,等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁,到40岁之前收入曲线向上,就没必要给今天的自己太大压力;

5、考虑是否提前还款:如果提前还款,等额本金前期还的本金多、利息支出少,显然更划算。

贷款利率表2019 央行基准利率
商业贷款(房贷、车贷) 税率
一年以下(含一年) 4.35%
一至五年(含五年) 4.75%
五年以上 4.90%
公积金贷款 税率
五年以下(含五年) 2.75%
五年以上 3.25%
存款利率表2019 央行基准利率
类别 期限 年利率
活期 随时存取 0.35%
定期 3个月定期 1.10%
6个月定期 1.30%
1年定期 1.50%
2年定期 2.10%
3年定期 2.75%
零存整取 1年 1.35%
3年 1.55%