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等额本息更适合提前还款?

由于等额本息产生的利息较多,而挣到钱的时候就着急把贷款还了,多省点利息。

这种观点实际上也是错的,为什么这么说呢?

我们就以买房为例,去年很多人还能拿到85折的折扣,算下来利率只有4.1%左右。假设你手中的钱正好可以提前还款,那么你有两种选择:

一、你继续欠银行的钱,继续按期付利息,然后拿这笔钱去寻找回报率更高的项目。比4.1%更高的不少见吧?这样你投资回报肯定要比付给银行的利息要多。在这种情况下,你应该希望你永远欠银行的钱,永远不还最好,因为这等于你用银行的钱为你自己创收,而且这套房子还是你的。

换个思维,假设你有一套房抵押给银行,借到1000万,利息是4.1%,你再用这笔钱以5.1%的利息投出去,那么你每年什么都不干就可以坐收10万元。

二、一次性全部还清,你的存款为0,然后你再继续一点一点攒钱,再投资。这就跟房子没有任何关系了。

由于等额本息摊平了你的还款压力,是否提前还款的最大差距在于,属于银行的本金到底掌握在谁的手里。

假如掌握在你的手里,不去还给银行,那么你欠银行的债务完全可以用再投资产生的收益抹平,甚至还能多赚点。这就是“借鸡下蛋”,用银行的钱赚钱。假如你提前还款,本金还给银行,你就只能用接下来你自己的存款去赚钱,哪个更划算,一目了然。

归根结底,流动性是有机会成本的,你要选择提前还贷,丧失了流动资金,接下来如果有更好的选择,你也只能干看着;如果不提前还贷,手中有粮就能有更多选择,说不定还能在关键时候让你减少损失。

比如你把钱都还给银行了,这个时候你因为某种原因急需大笔资金,那你只能卖房了,一旦买家知道你的底牌就能杀你的价,这个时候你能卖300万的房子,说不定只能卖250万。这个时候如果你有流动资金,就能避免这种尴尬。

贷款利率表2019 央行基准利率
商业贷款(房贷、车贷) 税率
一年以下(含一年) 4.35%
一至五年(含五年) 4.75%
五年以上 4.90%
公积金贷款 税率
五年以下(含五年) 2.75%
五年以上 3.25%
存款利率表2019 央行基准利率
类别 期限 年利率
活期 随时存取 0.35%
定期 3个月定期 1.10%
6个月定期 1.30%
1年定期 1.50%
2年定期 2.10%
3年定期 2.75%
零存整取 1年 1.35%
3年 1.55%