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房贷还款有诀窍 提前还房贷划算么?

“一入房贷深似海,从此大山压上身”,一句戏言却是不少人的真实写照。身背房贷的感觉并不好受,因此,当手头资金充裕的时候,一些购房者往往会考虑提前还贷。但事实上并非所有人都适合提前还贷,对有些人来说,提前还反倒只亏不省。

昨日,记者“连线”最具代表性的三类提前还贷当事人,采访银行业内专家,剖析什么人适合提前还贷以及什么情况下不适合提前还贷。

案例1 投资回报高于贷款利率

2015年,刘女士在芙蓉广场附近购买了一处房产,当时申请的是商业贷款60万元,贷款期限20年。签订贷款合同的时候,她特地咨询了银行是享受8折利率优惠的。她向记者表示,当年为了买房子拿出了家里大部分的积蓄,现在每个月要还3600多元的房贷,利息算下来将近27万元。她认为利息过高,这两年她和老公做蔬菜批发生意赚了点钱想争取提前还贷,少付些利息。

记者咨询工商银行某支行于经理,他向记者表示,签订贷款合同的时候如果客户享受了7折到8.5折的较低折扣的利率优惠(也就是贷款利率为3.43%至4.17%),所需还款利息相对较低,可以不用提前还贷。

值得一提的是,自2016年11月以来,银行的理财产品平均收益率呈上涨趋势,截至今年7月已实现九连涨。即使在8月银行理财产品预期收益率稍有回落的情况下,平均预期年化收益率仍达到了4.41%。记者发现,如果贷款享受7折到8.5折的利率优惠或者是公积金贷款,那比大部分银行理财产品的利率还要低。这就意味着如果有钱的你先不还贷,而是拿去做个简单的银行理财,得到的利息除了还清每月贷款还有赚头。

案例2 等额本金还款期未过1/3

湖南娄底的周阿姨和丈夫在广州经营着一家五金店,为了生意需要,7年前,他们在店面附近买了一套两居室。虽然前期还款压力大,但等额本金需要支付的本金利息和比等额本息少近13万元,所以他们毫不犹豫地选择了商贷等额本金贷款,一次性贷款80万元,期限30年。

这些年,夫妻俩将赚的钱大部分都投资在儿子的教育上。儿子不负众望考上了名牌大学,毕业后选择留在长沙发展。最近,周阿姨准备在长沙给儿子买套大房子,可手头上没钱呀。周阿姨在考虑要不要将广州的小房子提前还贷卖了再买大房子,可是贷款已经还了7年,现在提前还到底划不划算?

对此,华夏银行个人部负责人李经理表示,等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算的还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。像周阿姨这种情况,等额本金还款期没有超过 1/3,主要还的还是利息,可以考虑提早还款少些利息。但当等额本金还款期已经超过1/3时,提前还款意义不大,因为这个时候你已经偿还了大部分利息,后期还的更多的还是本金。

案例3 等额本息还款过半

10年前,林先生只是长沙一家外贸公司的普通职员,他在天心区买了一套100平方米的房子,总价60万元。他付了18万元的首付款,剩下42万元是商业贷款,贷款利率为基准利率,还款年限20年。10年后,他一跃成了这家公司的业务总监,2017年年初,单位给他发放了6万元的年薪补贴,他打算用这6万元再凑点钱提前还贷。“我这种情况提前还款靠不靠谱?我听别人说提前还房贷要交违约金,是不是真的?”林先生咨询。

兴业银行理财师分析,等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。虽然每月还的本金与利息之和是不变的,但其中本金与利息的比例是变化的。换句话来说,等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。林先生已经还了10年,到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义不大。

记者梳理后发现,目前只有少数银行对于借款人提前还贷是不收取违约金的,而大部分银行都会对提前还贷收取一定的违约金。某国有大行规定住房贷款未供满3年的罚息3个月,满3年则无罚息,而各家银行对提前还款的规定略有不同。